Préparer un permis de construire ne commence pas par remplir un formulaire CERFA. Cela commence par comprendre votre projet, votre terrain ou bâtiment existant, et les règles d'urbanisme qui s'y appliquent. Ces étapes préalables conditionnent la qualité — et l'acceptabilité — de votre dossier.
Présenter votre projet
La première étape est de formaliser votre intention : que souhaitez-vous construire ou modifier ? Quelle surface ? Quelle destination (habitation principale, annexe, extension…) ? Avez-vous un terrain ? Un bâtiment existant à modifier ?
Plus votre projet est défini en amont, plus la phase de conception sera efficace. Un échange initial avec un professionnel permet de cadrer les besoins, d'identifier les contraintes évidentes et d'évaluer si le projet est réaliste au regard du terrain et des règles locales.
Vérifier la faisabilité
Avant de concevoir quoi que ce soit, il faut vérifier que votre projet est compatible avec les règles d'urbanisme applicables à votre terrain :
- Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou la carte communale de votre commune.
- Le zonage : zones constructibles (U, AU), agricoles (A) ou naturelles (N) — toutes ne permettent pas les mêmes constructions.
- Les règles de prospect (distances aux limites séparatives et à la voie publique).
- Le coefficient d'emprise au sol ou de hauteur maximale autorisée.
- Les éventuelles servitudes (réseaux, passage, etc.).
- La présence d'un périmètre ABF (Architectes des Bâtiments de France) qui peut imposer des contraintes supplémentaires.
Le service urbanisme de votre mairie peut vous fournir un extrait du règlement applicable à votre parcelle.
Analyser le terrain ou l'existant
Pour les constructions neuves, il s'agit d'analyser la topographie du terrain, son orientation, ses accès, ses réseaux et ses limites précises. Un relevé topographique peut être nécessaire pour les terrains en pente ou atypiques.
Pour les projets sur bâtiment existant (extension, surélévation, rénovation avec changement de destination), un relevé de l'existant est indispensable : plans des niveaux actuels, façades, mesures précises. C'est la base sur laquelle s'appuie toute la conception du projet.
Concevoir le projet
Une fois le cadre posé (faisabilité confirmée, existant relevé), la phase de conception peut commencer. Il s'agit de traduire vos besoins en un projet architectural cohérent :
- Organisation des espaces (distribution, surfaces, circulations).
- Implantation sur le terrain (position, orientation, accès).
- Aspect extérieur (volumes, toiture, matériaux, ouvertures).
- Cohérence avec les règles du PLU (gabarits, couleurs, matériaux imposés ou exclus).
Des allers-retours sont normaux à ce stade. L'objectif est de valider un projet complet avant de passer à la production des plans réglementaires.
Réaliser les plans
Les plans constituent le cœur du dossier de permis de construire. Ils doivent respecter des conventions précises de représentation et permettre à l'instructeur de comprendre le projet dans son intégralité :
Plan de situation
Localise le terrain dans la commune et dans son contexte géographique.
Plan de masse
Représente l'implantation du projet sur le terrain, avec les distances aux limites, les accès et les réseaux.
Plan en coupe
Montre la relation entre la construction, le terrain naturel et le terrain fini.
Plans de niveaux
Représentent chaque niveau de la construction avec la distribution des pièces.
Façades et toitures
Montrent l'aspect extérieur de la construction sous toutes ses faces, avec les matériaux et les hauteurs.
Préparer l'insertion paysagère
L'insertion paysagère est une pièce souvent sous-estimée mais décisive pour la qualité du dossier. Elle montre comment votre projet s'intègre visuellement dans son environnement immédiat.
Elle comprend généralement :
- Des photographies de l'environnement proche et lointain.
- Un document graphique montrant le projet tel qu'il apparaîtra depuis la rue ou les abords.
- Éventuellement un rendu 3D pour les projets plus complexes ou dans les secteurs sensibles (ABF, site classé…).
Une bonne insertion paysagère facilite l'instruction et limite les demandes de pièces complémentaires.
Constituer le dossier administratif
Le dossier de permis de construire regroupe l'ensemble des pièces graphiques et administratives dans un ordre précis. Il comprend le formulaire CERFA, les pièces obligatoires et, selon les projets, des pièces complémentaires (attestation thermique RE2020, attestation parasismique, etc.).
La liste exacte des pièces peut varier selon la nature du projet, la commune et les spécificités réglementaires locales. Il est important de s'assurer que chaque pièce est correctement renseignée, à la bonne échelle et légendée.
Vérifier l'ensemble des pièces
Avant dépôt, une vérification complète du dossier s'impose :
- Toutes les pièces obligatoires sont présentes.
- Les numéros de pièces correspondent à ceux mentionnés dans le CERFA.
- Les échelles, orientations et légendes sont cohérentes entre les plans.
- Les surfaces déclarées (surface de plancher, emprise au sol) sont correctement calculées.
- Le nombre d'exemplaires requis est respecté (variable selon les mairies).
Un dossier incomplet entraîne une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai d'instruction et retarde le projet.
Déposer la demande
Le dossier peut être déposé :
- En mairie, directement au guichet urbanisme (en main propre ou par voie postale avec accusé de réception).
- En ligne, via le portail de téléprocédure de la commune lorsque celle-ci dispose d'un guichet numérique opérationnel.
À la réception, la mairie délivre un récépissé de dépôt qui fait courir le délai d'instruction. Ce délai est de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes, et de 3 mois pour les autres constructions. Il peut être majoré dans certains secteurs (périmètre ABF, site inscrit ou classé, etc.).
Suivre l'instruction
Pendant le délai d'instruction, la mairie peut :
- Demander des pièces complémentaires dans le mois suivant le dépôt — ce qui suspend le délai initial.
- Notifier une majoration du délai si le projet est soumis à des consultations spécifiques.
En l'absence de réponse à l'expiration du délai, le silence vaut en principe accord tacite — mais il est fortement conseillé de demander un certificat de non-opposition à la mairie pour en conserver la preuve.
Note : Le suivi administratif après dépôt (réponse aux demandes de pièces, relances mairie) n'est pas systématiquement inclus dans les prestations CazaFamille. Renseignez-vous lors de l'établissement du devis.
Combien de temps faut-il pour préparer un permis de construire ?
La phase de préparation du dossier (de la conception à la remise des pièces) prend généralement 3 à 6 semaines, selon plusieurs facteurs :
Complexité du projet
Un projet simple (maison rectangulaire, plain-pied) se traite plus rapidement qu'un projet avec niveaux multiples ou contraintes fortes.
Disponibilité des documents
Plans de l'existant, titre de propriété, certificat d'urbanisme — leur disponibilité conditionne le démarrage effectif.
Allers-retours de conception
Les modifications en cours de conception allongent le délai. Plus le brief initial est précis, moins il y a d'itérations.
Contraintes d'urbanisme
Un projet en secteur ABF ou soumis à des règles locales particulières nécessite des vérifications supplémentaires.
Aucun délai de préparation ne peut être garanti a priori : il dépend de la réalité de chaque projet et des conditions de travail avec le demandeur.
Quelles sont les pièces d'un permis de construire ?
Pour une maison individuelle, le dossier comprend généralement les pièces suivantes (liste indicative — elle peut varier selon le projet et la commune) :
- Formulaire CERFA n° 13406 (maison individuelle et annexes)
- PC1 — Plan de situation du terrain dans la commune
- PC2 — Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
- PC3 — Plan en coupe du terrain et de la construction
- PC4 — Notice descriptive du terrain et du projet
- PC5 — Plan des façades et des toitures
- PC6 — Document graphique d'insertion dans l'environnement
- PC7 — Photographies de l'environnement proche et lointain
- Attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RE2020) pour les constructions neuves
- Attestation parasismique et parasismi… selon la zone
Des pièces spécifiques peuvent s'ajouter selon la situation du terrain (zone inondable, périmètre ABF, lotissement…).
Combien coûte un permis de construire ?
Les prestations CazaFamille pour un permis de construire démarrent à partir de 900 € TTC pour les projets simples de maison individuelle. Le tarif définitif dépend de :
- La complexité du projet (niveaux, gabarit, contraintes).
- Le nombre de pièces à produire.
- La nécessité d'un relevé de l'existant.
- L'éventuelle réalisation de visuels 3D.
Un devis gratuit et personnalisé est transmis sous 48 h après description du projet. Consultez la page Services pour l'ensemble des prestations proposées.
Comment CazaFamille vous accompagne
CazaFamille est une dessinatrice en architecture indépendante basée à Peillac dans le Morbihan. Elle accompagne les particuliers et les professionnels de l'immobilier dans toutes les phases de préparation d'un permis de construire, lorsque le recours à un architecte n'est pas légalement obligatoire.
Le processus d'accompagnement se déroule en plusieurs temps :
- Échange initial — présentation du projet, vérification de la faisabilité, devis personnalisé.
- Relevé ou recueil des documents — selon qu'il s'agit d'un terrain nu ou d'un bâtiment existant.
- Conception — allers-retours jusqu'à validation du projet par le demandeur.
- Production des plans et pièces graphiques — dans les formats et aux échelles réglementaires.
- Constitution du dossier — assemblage du CERFA et des pièces, prêt à déposer.
Le travail peut se faire en présentiel ou entièrement à distance, selon les préférences du client et la nature du projet. Pour découvrir les projets déjà réalisés, consultez la page réalisations.
Pour les projets dont la surface dépasse 150 m² ou qui impliquent une personne morale, CazaFamille peut orienter vers un architecte partenaire.
Prêt à démarrer votre projet ?
Décrivez votre projet en quelques lignes. CazaFamille vous répond sous 48 h avec un devis personnalisé et gratuit.
FAQ — Questions fréquentes
Commencez par définir précisément votre projet (surface, destination, contraintes), puis vérifiez la faisabilité au regard du PLU de votre commune. Ce n'est qu'ensuite que la conception et les plans peuvent démarrer. Contacter un professionnel dès cette phase permet d'éviter des erreurs coûteuses.
Pour les particuliers dont le projet ne dépasse pas 150 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (construction finale), un dessinateur en architecture peut réaliser les plans. Au-delà de ce seuil ou pour une personne morale, le recours à un architecte est obligatoire. En savoir plus sur qui peut faire un permis de construire.
Le dossier comprend notamment : le formulaire CERFA, un plan de situation, un plan de masse, un plan en coupe, les plans de façades et toitures, une notice descriptive, une insertion paysagère. La liste exacte peut varier selon le projet et la commune. Des pièces spécifiques peuvent s'ajouter en secteur ABF, en lotissement ou selon les règles locales.
Les prestations CazaFamille démarrent à partir de 900 € TTC pour les projets simples. Le tarif dépend de la complexité du projet, du nombre de pièces à produire et de la nécessité d'un relevé de l'existant. Un devis gratuit est transmis sous 48 h.
La préparation du dossier prend généralement 3 à 6 semaines selon la complexité du projet, la disponibilité des documents et les éventuelles modifications en cours de conception. Une fois déposé, le délai d'instruction légal est de 2 mois pour une maison individuelle.
Oui, pour les personnes physiques construisant pour leur propre compte lorsque la construction finale ne dépasse pas 150 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Un dessinateur en architecture peut alors préparer le dossier complet. Pour en savoir plus : faut-il un architecte pour un permis de construire ?
Oui. La majorité des échanges (plans, documents, pièces administratives) peuvent se faire à distance, par email et visioconférence. CazaFamille accompagne des clients dans l'ensemble du Morbihan et au-delà pour les projets compatibles avec ce mode de travail.
Pour aller plus loin
Les informations présentées sur cette page sont données à titre indicatif et reflètent la réglementation en vigueur à la date de publication. Les délais d'instruction et les pièces requises peuvent varier selon la commune et l'évolution des textes. Aucune acceptation du permis de construire ne peut être garantie. En cas de doute, consultez le service urbanisme de votre mairie.